Fuites sur toiture mitoyenne : comment faire ?

La question de mitoyenneté est souvent source de désaccord entre voisins puisque l’élément mitoyen devient leur copropriété pour une durée indéterminée.

Le plus souvent, la mitoyenneté ne concerne que les murs, les clôtures et les fossés, mais la toiture ne fait pas exception, même si la loi n’a pas prévu de règle de toiture mitoyenne à proprement dit.

Toutes les prédispositions à suivre en cas de problèmes liés à la mitoyenneté d’un toit ont donc été établies par analogie à celles d’un mur, d’une clôture ou d’un fossé mitoyen. Et il faut bien les comprendre pour pouvoir déterminer les responsabilités qui incombent à chacun si de telles situations se présentent.

Que faire en cas d’infiltration d’eau sur toiture mitoyenne ? Comment entretenir une toiture mitoyenne ? Quel est le prix des travaux de réparation de fuite de toiture ?

 

Quelles sont les obligations pour l’entretien toiture mitoyenne ?

 

Par référence aux articles 653 à 673 du Code Civil, dès que la toiture est considérée comme étant mitoyenne, tous les travaux réalisés dessus doivent être validés par les 2 parties concernées, et ce, expressément.

Ces travaux sur toiture mitoyenne comprennent : l’isolation thermique par l’extérieur, la réfection partielle ou totale, les réparations, l’étanchéification, le démoussage, le nettoyage, la pose d’un velux, etc.

Attention ! Ces règles peuvent porter à confusion, il faut avoir du bon sens. L’accord du voisin n’est, par exemple, pas nécessaire dans le cas des travaux de réparation ou d’isolation par l’intérieur (des combles ou du grenier) de toiture, réalisés sur votre propriété (votre partie).

Même chose pour les travaux d’entretien à des fins d’embellissement qui ne concernent que vous et qui ne sont bénéfiques que pour vous.

Pour faire plus simple, nous allons exposer le principe comme suit :

• Les travaux qui touchent à la partie commune (celle localisée à la limite de la propriété) doivent être validés d’un commun accord par les deux parties.
• Les travaux extérieurs qui touchent la structure du toit ou qui ne concernent que vous, mais qui sont susceptibles de porter préjudice à votre voisin du fait de leur technicité et complexité doivent être validés d’un commun accord par les 2 parties.

 

Fuite d’eau sur une toiture mitoyenne : qui doit réparer la fuite ?

 

En règle générale, les frais de réparation d’une fuite sur toit mitoyen doivent être partagés entre ses propriétaires puisqu’ils jouissent d’un droit de propriété égal.

Et puisque les droits sont les mêmes, il est tout à fait logique que les devoirs le soient aussi. Assurez-vous donc bien que votre toit est mitoyen avant de prendre une quelconque décision, car la mitoyenneté n’est pas vraiment évidente dans le cas d’une toiture.

Parfois, il peut simplement s’agir de toiture accolée.

Ci-dessous les critères de mitoyenneté d’une toiture :

• La toiture est située en limite de propriété ;
• La toiture est commune à deux voisins, elle a été construite par les deux. Son titre de propriété doit en faire l’état ;
• La toiture est présumée mitoyenne soit parce qu’elle est appuyée sur celle du voisin depuis plus de 30 ans, soit par analogie à la mitoyenneté d’un mur (il est difficile de savoir si le toit est mitoyen ou non étant donné son emplacement, il est donc présumé l’être jusqu’à preuve du contraire).

 

La fuite d’eau est sur une toiture mitoyenne de mon côté

Lorsque des signes de fuites apparaissent sous la toiture, la première chose à faire est de contacter un plombier pour savoir d’où provient l’écoulement : d’un problème de plomberie ou autre.

Il n’est pas nécessaire de déranger le voisin dans un premier temps si vous ne savez pas exactement ce qui se passe.

Le professionnel va tout de suite procéder à une recherche de fuite. Dès qu’il aura la confirmation que les dégâts n’ont rien à avoir avec les canalisations, mais plutôt avec le toit, il vous conseillera de faire appel à un couvreur charpentier.

Il va, à son tour, examiner les lieux et essayer de trouver la source de la fuite.

Une fois l’origine de l’écoulement découvert, vous devez prévenir votre voisin si votre voisin et vous vivez dans une maison individuelle, ou bien prévenir le syndic de copropriété de votre bâtiment si vous vivez dans un immeuble.

Ce dernier va lui-même contacter le syndic de copropriété de l’immeuble voisin.

Après concertation des deux parties, il faut prévenir les assurances pour voir s’ils peuvent prendre en charge les réparations de fuite sur toiture.

Quoi qu’il en soit, une fuite sur toiture mitoyenne est un problème lié à la structure de la toiture : soit à une détérioration de la couverture du toit, soit à une étanchéité défaillante. Si les assureurs ne se manifestent pas, les frais doivent être partagés en deux.

Des conflits peuvent donc survenir lorsque la fuite n’est pas localisée en limite de propriété.

L’idéal serait que vous et votre voisin / votre syndic de copropriété et celui de vos voisins arriviez à vous accorder sur le partage des dépenses en parts égales.

Si ce n’est pas le cas, vous n’avez pas le choix, vous devez réparer pour éviter de graves dégâts des eaux.

Trois scénarios peuvent donc se présenter :

• Vous lui proposez de prendre à charge la totalité des frais de réparation de la toiture, mais il doit vous en donner l’accord par écrit. Cela vous libèrera en cas de problème susceptible d’engager votre responsabilité.
• Vous lui proposez la même chose que précédemment, mais cette fois-ci, la réparation ne va concerner que la partie abîmée et son accord par écrit sera toujours nécessaire.
• Vous faites appel à un médiateur pour trouver un arrangement à l’amiable ou vous portez l’affaire en justice.

Quelle que soit la décision que vous allez prendre, l’accord du ou des copropriétaires du toit mitoyen est indispensable.

Remarque : « vous » fait référence à vous ou à votre syndic de copropriété et « votre voisin » fait référence à votre voisin (maison individuelle) ou à son syndic de copropriété (immeuble).

 

La fuite d’eau est une toiture mitoyenne chez mon voisin

Étant donné que vous et votre voisin jouissez des mêmes droits de propriété, les options qui lui sont offertes sont les mêmes que les vôtres.

Aussi, si la fuite d’eau est localisée sur sa partie de la toiture, il doit vous en parler et essayer de trouver un compromis sur lequel vous pourriez vous accorder.

Tout va se faire exactement comme ce qui a été dit dans le paragraphe précédent.

 

Qui doit payer les réparations pour une fuite sur une toiture mitoyenne ?

Comme déjà dit, les réparations pour une fuite sur toiture mitoyenne sont soient payées par les assurances, soit financées par les deux parties (vous et votre voisin).

Dans ce second scénario, il est rare (mais ça arrive) que l’un des propriétaires accepte de payer en totalité les frais de travaux qui, normalement, devraient être partagés en deux.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un projet de réfection de toiture tombe à l’eau si l’un des propriétaires refuse de coopérer.

Mais dans le cas d’une infiltration de toiture mitoyenne, il y a urgence. Si l’un des propriétaires n’accepte ni d’engager des travaux de réfection, ni de payer sa quote-part, un conciliateur de justice ou un médiateur doit intervenir.

 

 

Remarque : si le montant du litige est inférieur à 5 000 euros, une médiation doit obligatoirement précéder le recours en justice. Sachez également qu’une mitoyenneté peut être achetée, il vous suffit d’en faire la demande à votre voisin par lettre recommandée et de faire appel à un notaire pour dresser l’acte correspondant.

 

Prix pour la réparation d’une fuite sur toiture

 

Le prix de la réparation d’une fuite sur toiture est égal à la somme de tous éléments à réparer :

• Réparation de la couverture : il faut prévoir 355 euros pour une toiture en tôle ou en bardeaux d’asphalte ; 400 à 450 euros pour une toiture en bois, en composite ou en tuiles et pour une toiture terrasse ; 600 euros pour une toiture en ardoise.
• Réparation de la charpente : aux alentours de 100 euros par m2, mais la note peut vite grimper si la détérioration est très importante.
• Réparation des gouttières : 65 à 200 euros selon l’importance des dégâts.
• Réfection de l’isolation : 15 à 50 euros par m2.
• Réfection de l’étanchéité de la cheminée : 810 euros en moyenne.
• Réparation des dessous de débordement de toiture : 10 à 30 euros par mètre linéaire.

Ces montants-là comprennent le prix d’achat des fournitures et le coût de la prestation de l’artisan couvreur ou de l’entreprise de couverture contactée.

N’hésitez pas à négocier pour que le devis soit proche de votre budget.